Wenn du in München, Berlin oder Zürich nach einer Wohnung suchst, die mehr kostet als ein kleines Auto, dann fragst du dich vielleicht: Wie nennt man das eigentlich? Es ist nicht einfach nur eine teure Wohnung. Es gibt dafür spezifische Begriffe, die in der Immobilienbranche, bei Maklern und unter reichen Käufern verwendet werden. Und diese Begriffe sagen mehr aus als nur den Preis.
Eine Luxuswohnung ist mehr als ein teures Objekt. Sie hat eine Kombination aus Lage, Ausstattung, Größe und Exklusivität. In Deutschland gilt eine Wohnung meist als Luxus, wenn sie mindestens 150 Quadratmeter groß ist, in einer der Top-Lagen einer Stadt liegt - wie der Schwabing in München, der Grunewald in Berlin oder der Altstadt in Hamburg - und mit hochwertigen Materialien ausgestattet ist. Holzfußböden aus Eiche, italienische Fliesen, Klimaanlagen in jedem Raum, Smart-Home-Systeme, private Aufzüge oder Balkone mit Panoramablick zählen dazu.
Die Preise liegen oft bei mehr als 15.000 Euro pro Quadratmeter. In der Münchner Innenstadt oder am Starnberger See kannst du leicht 20.000 bis 30.000 Euro pro Quadratmeter zahlen. Das ist nicht mehr Wohnung - das ist ein Vermögensobjekt.
Nicht jeder, der eine teure Wohnung kauft, sagt „Luxuswohnung“. Die Branche nutzt verschiedene Begriffe, je nach Kontext und Zielgruppe:
Manche Makler verwenden auch den Begriff „Villa-Wohnung“ - das klingt nach einem Einfamilienhaus, ist aber eine Wohnung mit mehreren Etagen, einem eigenen Eingang und einem Garten. Diese Kombination ist besonders begehrt in Städten wie Frankfurt oder Stuttgart.
Ein teurer Boden, ein teurer Kühlschrank - das ist nicht genug. Die wirkliche Luxus-Definition liegt in den Details, die du nicht sofort siehst:
Ein Beispiel: Eine Wohnung in der Münchner Max-Joseph-Straße hat 220 Quadratmeter, einen 40 Quadratmeter großen Balkon, eine Klimaanlage mit Luftfilterung und einen privaten Keller mit Weinkeller und Tresor. Der Preis: 6,2 Millionen Euro. Das ist keine Wohnung. Das ist ein Statussymbol.
Weil der Markt unterschiedliche Kunden anspricht. Ein deutscher Unternehmer, der aus der Industrie kommt, sagt „Prestigeimmobilie“. Ein internationaler Investor aus Asien sagt „High-End-Residence“. Ein junger Tech-Entrepreneur aus Berlin sagt „Luxuswohnung“, weil es cool klingt.
Die Immobilienbranche nutzt diese Begriffe strategisch. „Luxus“ ist ein weicher Begriff - er klingt nach Lebensqualität. „Prestige“ spricht Emotionen an. „Exklusiv“ erzeugt Knappheit. Und „Elite“ schafft eine Grenze - „du bist nicht dabei, aber vielleicht kannst du es werden“.
Das ist Marketing - aber es funktioniert. Studien von Immobilienberatern wie CBRE zeigen, dass Wohnungen mit dem Begriff „Prestige“ in Anzeigen 30 Prozent mehr Anfragen bekommen als solche mit „teure Wohnung“.
Alle Luxuswohnungen sind Eigentumswohnungen - aber nicht alle Eigentumswohnungen sind Luxus. Eine Eigentumswohnung ist einfach ein Wohnraum, den du besitzt. Sie kann 50 Quadratmeter groß sein, in einer Durchschnittsgegend liegen und eine Standardküche haben. Ein Luxusobjekt ist immer eine Eigentumswohnung - aber mit einem ganzen Bündel an Extras, die sie von der Masse abheben.
Manche Leute kaufen eine Eigentumswohnung, weil sie eine sichere Anlage suchen. Andere kaufen eine Luxuswohnung, weil sie damit sagen wollen: „Ich habe es geschafft.“
Es gibt ein paar klare Merkmale, die du prüfen solltest:
Wenn du diese fünf Punkte mit Ja beantworten kannst, dann ist es keine teure Wohnung - dann ist es eine echte Luxuswohnung.
Stand 2025 sind die Preise in Deutschland weiter gestiegen - besonders in den Metropolen. Hier ein Überblick:
| Stadt | Preis pro m² | Mindestgröße | Typische Lage |
|---|---|---|---|
| München | 18.000 - 32.000 € | 150 m² | Schwabing, Bogenhausen |
| Berlin | 14.000 - 25.000 € | 140 m² | Grunewald, Charlottenburg |
| Hamburg | 13.000 - 22.000 € | 130 m² | Alsterufer, Winterhude |
| Frankfurt | 12.000 - 20.000 € | 120 m² | Westend, Bockenheim |
| Zürich (Schweiz) | 25.000 - 45.000 CHF | 160 m² | Enge, Albisrieden |
Diese Preise gelten für Wohnungen mit allen Extras. Eine Wohnung mit 200 Quadratmetern in München kostet dann leicht 4 bis 6 Millionen Euro - und das ist noch nicht mal die teuerste Kategorie.
Es gibt eine Klasse, die noch höher liegt: die Super-Luxus-Wohnungen. Diese haben oft mehr als 500 Quadratmeter, mehrere Etagen, private Gärten, Dachterrassen mit Pool, und werden von Architekten wie Norman Foster oder Zaha Hadid entworfen. Sie sind oft Teil von exklusiven Neubauprojekten wie dem „One Central“ in Frankfurt oder dem „Villa Residenz“ in München.
Die Preise liegen hier bei 10 bis 25 Millionen Euro. Und sie werden selten über öffentliche Immobilienportale verkauft. Sie werden über private Netzwerke, Anwälte und Banken angeboten. Die Käufer sind oft internationale Investoren, Familien mit Vermögen über 50 Millionen Euro, oder CEOs von DAX-Unternehmen.
Nicht immer. Luxuswohnungen verlieren bei Verkauf oft mehr Wert als normale Immobilien, weil die Käuferbasis sehr klein ist. Wenn du sie nicht selbst bewohnen willst, ist die Vermietung schwierig - nur wenige Mieter können sich 10.000 Euro Miete monatlich leisten. Sie sind eher ein Status- oder Erbschaftsobjekt als eine Anlage.
Ja, aber nur selten und zu extremen Preisen. In München oder Berlin gibt es einige Luxusmietwohnungen mit Mieten von 8.000 bis 15.000 Euro pro Monat. Diese werden oft an ausländische Geschäftsführer, Diplomaten oder Prominente vermietet. Die Mietverträge sind meist auf ein Jahr befristet und mit strengen Bedingungen verbunden.
Ein Penthouse ist eine Wohnung im obersten Stock eines Gebäudes - oft mit Dachterrasse. Nicht jedes Penthouse ist luxuriös. Aber fast jede Luxuswohnung in einer Metropole ist ein Penthouse. Der Begriff „Penthouse“ beschreibt die Lage, „Luxus“ die Ausstattung. Ein Penthouse ohne hochwertige Materialien ist nur eine teure Wohnung - kein Luxus.
Weil das Angebot extrem begrenzt ist. In München gibt es nur etwa 300 Wohnungen, die den Kriterien für Luxus erfüllen. Die Nachfrage kommt von reichen Deutschen, aber auch aus dem Ausland - vor allem aus China, Russland und den USA. Zudem sind Grundstücke in Innenstädten knapp, und Bauvorschriften machen Neubauten teuer. Das alles treibt die Preise.
Ja - aber sie sind anders. In der Nähe von Starnberger See, am Bodensee oder im Allgäu gibt es Luxuswohnungen mit Blick auf See oder Berge. Sie sind oft in alten Villen oder Neubauten mit Holzverkleidung und Sauna. Die Preise liegen bei 10.000 bis 18.000 Euro pro Quadratmeter. Hier zählt die Ruhe, die Natur und die Exklusivität - nicht die Stadtadresse.
Die nächste Entwicklung in der Luxusimmobilienbranche ist die Integration von Nachhaltigkeit. Es reicht nicht mehr, nur teuer zu sein. Käufer verlangen jetzt auch: Energie aus Photovoltaik, Regenwassernutzung, biologische Baustoffe, CO₂-neutrale Heizung. Wer jetzt eine Luxuswohnung baut, muss nicht nur elegant sein - er muss auch verantwortungsbewusst sein.
Die teure Wohnung von heute ist nicht mehr nur ein Ort zum Wohnen. Sie ist ein Statement. Ein Zeichen dafür, wer du bist - oder wer du werden willst.
Frank Wöckener
4 12 25 / 15:23Luxuswohnung? Pfft. Das ist doch nur eine teure Blechkiste mit teurem Parkett und einem Aufzug, der langsamer fährt als mein Opa mit dem Rollator. Und dann noch 'Prestigeimmobilie' – als ob ich mich damit vor die Spiegelwand stellen und mich selbst bewundern muss. Ich wohn lieber in 60qm mit echtem Holzfenster und einem Balkon, wo die Nachbarn mich grüßen.
Markus Steinsland
6 12 25 / 04:32Die Begrifflichkeiten sind nicht nur Marketing, sie sind strukturell notwendig. In der Immobilienökonomie fungieren 'High-End-Wohnung' und 'Prestigeimmobilie' als Signalisierungsmechanismen zur Segmentierung des Kapitalmarktes. Die Preiselastizität der Nachfrage sinkt exponentiell, sobald der Begriff 'Elite' eingesetzt wird – das ist kein Zufall, das ist Behavioral Economics in Reinform.
Rosemarie Felix
7 12 25 / 07:54Also ich find das alles total übertrieben. Wer braucht schon einen privaten Aufzug? Ich hab nen Treppenlift und bin glücklich. Und 'Villa-Wohnung'? Das klingt, als ob jemand versucht, eine Wohnung als Haus zu verkaufen. Nein Danke. Ich zahle nicht 20k pro Quadratmeter, damit jemand mir sagt, ich sei nicht elite genug.
Lea Harvey
9 12 25 / 00:47Deutsche Immobilienpreise sind ein Schande. In meinem Dorf kriegst du für 500k ein ganzes Haus mit Garten. Aber in München? Für 6 Millionen kriegst du 'Luxus' – also ein paar teure Fliesen und einen Namen von einem Architekten, den keiner kennt. Die Deutschen sind doch alle verrückt geworden. Wer braucht das? Wir sollten die Preise brechen, nicht verherrlichen
Jade Robson
10 12 25 / 22:28Ich find’s interessant, wie sehr sich unsere Werte in den Worten spiegeln. 'Luxus' klingt nach Komfort, 'Elite' nach Ausgrenzung. Vielleicht ist das ja der eigentliche Unterschied: Eine Wohnung, die dich willkommen heißt – oder eine, die dich ausschließt. Ich wünsche mir, dass wir mehr über das Menschliche reden, als über die Quadratmeterzahl. Wer weiß, vielleicht ist echter Luxus, wenn du nach Hause kommst und niemand dich beurteilt.
Matthias Kaiblinger
12 12 25 / 12:53Man muss hier den historischen Kontext nicht vergessen. In den 90ern war eine Eigentumswohnung in Ostberlin ein Traum. Heute ist sie ein 'Luxusobjekt' – und das, obwohl die Struktur dieselbe ist. Die Veränderung liegt nicht im Stein, sondern im Blick. Die deutsche Mittelschicht hat sich in eine neue Klasse verwandelt: die Konsumelite. Und diese braucht Begriffe, um sich zu legitimieren. 'Prestigeimmobilie' ist nicht mehr nur ein Produkt – es ist eine Identität. Und das ist gefährlich, denn es verbindet Besitz mit moralischem Wert. Wer nicht die Wohnung hat, ist nicht nur arm – er ist unwert.
Kari Viitanen
13 12 25 / 15:50Ich komme aus Norwegen, und hier würden wir solche Begriffe als extrem unangemessen empfinden. Wir haben kein Wort für 'Prestigeimmobilie', weil es dem Prinzip der Janteloven widerspricht. Eine Wohnung ist ein Ort zum Leben, nicht ein Statussymbol. Die deutsche Immobilienkultur erscheint mir fast wie eine religiöse Sekte – mit Ritualen, Hierarchien und einer Art heiligen Schrift, die von Maklern verfasst wurde.
Quinten Peeters
13 12 25 / 17:19Ich hab mal in Berlin ne Wohnung gesehen, die 'Exklusivwohnung' hieß. Hatte ein Bad mit zwei Waschbecken. Einem für ihn, einem für sie. Und ich dachte: wow, das ist ja romantisch. Bis ich gesehen hab, dass das der einzige Raum war, wo man nicht mit dem Nachbarn reden musste. Das ist kein Luxus. Das ist Angst mit Marmor verkleidet.
Jutta Besel
14 12 25 / 20:27Luxuswohnung? Ich find das Wort total überstrapaziert. Wer sagt denn noch so was? Das ist doch nur 'Wohnung mit teuren Kram' – und dann noch 'Prestigeimmobilie' mit zwei s und einem i – das ist doch kein Deutsch, das ist Marketing-Gesülze. Und wer schreibt 'Bulthaup' mit einem 'h'? Das ist doch 'Bulthup'! Und 'Vola'? Das ist doch 'Vola' mit einem 'a' – nicht mit 'o'! Und dann noch 'Smart-Home' – das ist doch kein Wort, das ist eine Abkürzung für 'ich hab zu viel Geld und zu wenig Zeit'!
Matthias Papet
16 12 25 / 18:33Ich find’s cool, dass wir endlich so detailliert über Wohnungen reden. Früher war das nur 'Zwei-Zimmer-Wohnung' oder 'Dachgeschoss'. Heute wissen wir: Es geht um Architektur, Service, Privatsphäre – das ist doch eigentlich ganz normal, oder? Ich hab mal in einer Wohnung mit privatem Keller gewohnt – da war der Weinkeller so groß wie mein altes Zimmer. Und der Concierge hat mir mal meine Einkaufstasche abgenommen. Das war... irgendwie menschlich. Kein Luxus. Nur Aufmerksamkeit. Und das ist es, was wirklich zählt.
Malte Engelhardt
18 12 25 / 08:37Interessant, wie sich 'Luxus' verändert hat. Früher war es Goldwaschbecken und Kristallleuchter. Heute ist es Luftfilterung, passive Kühlung und Photovoltaik. Die neue Elite will nicht nur zeigen, dass sie reich ist – sie will zeigen, dass sie 'nachhaltig' reich ist. Das ist ein echter Wandel. Und wenn man bedenkt, dass 70% der neuen Luxusprojekte in Deutschland jetzt Energieklasse A++ haben – dann ist das eigentlich ein positiver Trend. 😊
Thomas Schaller
18 12 25 / 18:30Luxuswohnung? Nein. Das ist eine Wohnung für Leute, die nicht wissen, was echtes Geld ist. Wer 20.000 Euro pro Quadratmeter zahlt, hat kein Vermögen. Er hat nur Schulden mit Stuck.